都市新闻记者兰荣江

  日前,上海易居研究院发布《中国百城房价报告》及《中国百城住宅库存报告》。据乐居贵阳站统计分析,两份报告显示,今年上半年一二季度,贵阳成交均价相较此前出现小幅下跌,依然属于低房价城市,并且从存销比上看,贵阳属于需要增加供地的城市。然而,从年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅12%来看,贵阳继续被列为房价偏热的城市。进入第三季度,贵阳楼市表现如何?业内专家认为,从贵阳后续城镇化发展力度以及市场回暖的角度来看,预计到了三季度末还是会小有反弹。

  贵阳住宅均价较二线整体低39.1%

  《中国百城房价报告》显示,2019年1至6月份,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为14065元/平方米,同比上涨14.3%。

  其中,4个一线城市新建商品住宅成交均价为43030元/平方米,同比上涨19.8%;观察近期数据,一线城市总体上在4.3万元的均价水平波动,短期内房价无大涨或大跌的可能;横向对比看,一线城市的同比涨幅依然位于偏高位水平。

  32个二线城市新建商品住宅成交均价为14023元/平方米,同比上涨10.9%;观察今年上半年二线城市房价数据,基本上呈现了“涨幅先扩大后总体持平”的态势。

  64个三四线城市新建商品住宅成交均价为10927元/平方米,同比上涨10.1%;当前三四线城市房价涨幅已走出了历史高位区间,也低于一线城市和二线城市,体现了较好的管控效应,但3月份开始其房价涨幅持续扩大,还没有到购房政策松绑的最佳时间点。

  二线城市中,贵阳市年初累计新建商品住宅成交均价为8547元/平方米,相较此前出现小幅下跌,依然被列为低房价城市,较二线城市14023元/平方米的新建商品住宅成交均价低39.1%。

  百城房价报告将年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类,划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。房价涨幅大于等于20%为“房价过热”区间;房价涨幅介于(10%—20%)为“房价偏热”区间;房价涨幅介于(0%—10%)的则为“房价合理”区间;房价涨幅介于(-10%—0%)的则为“房价偏冷”区间,房价涨幅小于-10%的则为“房价过冷”区间。贵阳年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅为12%,则继续被列为房价偏热的城市。

  存销比值上涨  贵阳仍属需要增加供地

  根据《中国百城住宅库存报告》,截至2019年6月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45203万平方米,环比增长0.4%,同比增长6.0%。观察今年上半年环比数据,库存规模总体上呈现了先降后升的态势,基本和月度交易行情吻合。

  其中,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2775、22248和20180万平方米,环比增速分别为-1.1%、0.5%和0.6%,同比增速分别为28.4%、0.9%和9.5%。观察三类城市数据,可以看出,三类城市都步入到库存同比正增长的通道之中。

  供求方面,2019年6月份,100个城市新建商品住宅供应量为5743万平方米,而成交量为5545万平方米。楼市呈现“供大于求”的态势。观察2019年上半年的数据,楼市总体上呈现了“供小于求”的态势,即供应量为27245万平方米,而成交量为27776万平方米。

  存销比方面,2019年6月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.6、9.2和10.1个月。相比5月份12.5、9.2和10.3个月的数值,一线城市略有上升,二线城市持平,三四线城市则略有收窄。

  自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则的区间划分,即“库存五分法”:消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。二线城市中,贵阳以10.1个月的新建商品住宅存销比被列为需要增加供地的城市。与此前相比,该数据有所增长,说明贵阳新建商品住宅供应量相比此前有所增加,或新建商品住宅成交量相比此前有所下降。根据贵阳市统计局公布的数据来看,2019年1至6月份,贵阳市住宅销售面积同比下降14.7%,市场出现降温现象。

  专家

  小幅波动、短暂降温、市场趋稳

  2019年1至6月份,贵阳市年初累计新建商品住宅成交均价为8547元/平方米,相较此前出现微小下跌;2019年6月份,贵阳市新建商品住宅存销比10.1个月,与此前相比有所增长;2019年1-6月份,贵阳市住宅销售面积同比下降14.7%,贵阳市场明显降温。

  针对以上数据,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,对于当前贵阳市场来说,若是出现降温,那么可以理解为是短暂的、小幅的、朝市场稳定方向演进的特征。第一、类似降温是和楼市的调控以及部分需求此前提早释放有关,这个时候确实会出现市场的降温,但也是短暂的。第二、降温也是小幅的,尤其是贵阳市场的投资性价比还是很大的,所以即便降温,也不会出现大幅降温的态势。第三、降温也体现了市场趋于平稳的导向,是市场挤压泡沫的表现。

  “从市场回暖的角度看,预计到了三季度末还是会小有反弹。”严跃进说,这与贵阳后续城镇化发展力度强化,部分郊区郊县市场规划升级等有关,这都会使得部分郊区市场的投资或购房性价比上升。